Preguntas Frecuentes

COMPRA - VENTA

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Nada es más importante y emocionante poder comparar tu propio inmueble.

Pero, es importante que antes de señar y/o reservar una propiedad tome todos los requisitos previos.

Puede suceder que el inmueble se encuentre registrado bajo el nombre de una persona fallecida y que haya una sucesión en curso, o ninguna. En un caso como este, quien pretenda vender la propiedad no se encontrará jurídicamente en condiciones de disponer de ella.

Otra cosa que puede suceder, es que el dueño de la propiedad se encuentre inhibido. Es decir, jurídicamente imposibilitado de disponer de sus bienes. También, existe la posibilidad que el inmueble se encuentre embargado, y mientras el embargo no se levante, no se podrá vender.

En definitiva, debe hacerse un Estudio de Titulo sobre la propiedad y deben pedirse todos los informes corresponditenes sobre los titulares para saber si es viable o no la venta. 

Antes de disponer de su dinero, asesórese.

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NUEVA LEY DE ALQUILERES.

Lo que tiene que saber.

Acorde a la nueva Ley de Alquileres (Ley 27.551), todos los contratos que se confeccionen o renueven a partir del 30 de junio de 2020, deben regirse por esta norma.

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Estos son algunos de los aspectos más relevantes:

• Plazo del contrato. Se según la nueva ley, los contratos deben ser de tres años (antes eran por dos años).

• Garantía. Los inquilinos tienen la posibilidad de buscar entre cinco opciones de garantías y elegir dos para presentar al locador, quien puede decidir si alquilar o no con los avales presentados.

• La comisión a la inmobiliaria debe ser pagada por el dueño de la propiedad.

• Mes de garantía. El depósito por el alquiler pasa a ser de un mes (antes podía llegar a tres).

• El locador debe hacerse cargo de las expensas extraordinarias y del ABL.

• Obliga al locador a registrar el contrato ante la AFIP, y se permitirá a los inquilinos deducir del impuesto a las ganancias.

• Arreglos. Se contempla la posibilidad de que los inquilinos puedan hacer reparaciones. En este punto es necesario hacer la siguiente distinción.

  • Reparación urgente: se debe notificar al locador por 24 horas. Si en esas 24 horas (contadas desde la recepción de la notificación al locador) no hay respuesta, el locatario puede arreglarlo por cuenta del dueño.

  • Reparación no es urgente: el inquilino debe notificar y esperar 10 días. Si en ese periodo de tiempo no hay respuesta por parte del locador, el locatario puede hacer el arreglo correspondiente a cargo del dueño.

• Domicilio electrónico. Se incorpora el domicilio electrónico. De esta manera, las partes pueden acordar un domicilio electrónico para agilizar sus comunicaciones y hacerlas más económicas.

• Casos en los que el inquilino puede no pagar o rescindir el contrato de alquiler. En los casos en que por causas ajenas al inquilino, este no puede hacer uso o goce del inmueble. La nueva reforma ha eliminado el “caso fortuito” o “fuerza mayor” y lo ha reemplazado por “causas no imputables al locatario”. Entonces, si el fin del contrato está frustrado por causas no imputables al inquilino (por ejemplo, el alquiler de un negocio comercial que no puedo abrir debido a la pandemia), quien alquila tiene dos opciones:

  • La rescisión del contrato: implica dejar sin efecto el acuerdo.

  • Cesación del pago durante ese lapso: dejar de pagar durante el periodo en que se vea impedido del uso y/o goce del inmueble afectado, por causa que no le es imputable.

  • Asimismo, la nueva normativa estipula que la causa no imputable al locatario debe afectar directa o indirectamente al inmueble en locación.

• Expensas que paga el inquilino. La parte locataria debe pagar las expensas por los gastos habituales (aquellos que se vinculan a los servicios normales y habituales que están a disposición del inquilino). El locatario no debe afrontar el pago de expensas comunes extraordinarias ni tampoco hacerse cargo de los gastos inherentes a la propiedad (ABL o el Impuesto inmobiliario).

• Resolución anticipada. Casos en los que el inquilino puede dejar el inmueble antes del vencimiento del contrato, sin pagar penalidad o indemnización. La normativa establece que el locatario puede abandonar el inmueble transcurrido 6 meses del contrato. En los casos de alquileres para vivienda, la nueva ley agrega que si el locatario avisa con tres meses de anticipación al locador, el primero no tiene penalidad al abandonar el inmueble.

• Renovación del contra. Los contratos de alquiler para vivienda, tres meses antes de finalizar el acuerdo, tanto el locador como el locatario puede convocar a la otra parte para acordar la renovación del contrato, en un plazo no mayor a los 15 días corridos. Si el dueño se mantiene en silencio o directamente hay una negativa por parte de este, el locatario puede resolver el contrato de manera anticipada (antes de que finalice) sin pagar indemnización.

• Actualización o ajuste del precio del alquiler. La actualización del valor del alquiler se deberá hacer anualmente, y dicho monto surgirá de la combinación en partes iguales por el I.P.C. (Índice de Precios al Consumidor) y el R.I.P.T.E. (Remuneración Imponible Promedio de los Trabajadores Estables). Es decir, se va a tener en cuenta tanto la inflación como los salarios.

ALQUILERES - COVID 19.

En el marco de la emergencia sanitario, el Poder Ejecutivo por medio del Decreto de Necesidad y Urgencia Nº 320/2020 prorrogó la vigencia de los contratos de locación de inmuebles cuyos vencimientos se produjeran a partir del 20 de marzo hasta el 30 de septiembre.

Posteriormente, prorrogó dichas medidas por medio del Decreto de Necesidad y Urgencia Nº 766/2020, del día 25 de septiembre de 2020., hasta el día 31 de enero de 2021.

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¿Qué pasa con los contratos que vencen dentro de los próximos meses?

El decreto 320/2020 prorrogó la vigencia de los contratos de locación de inmuebles cuyos vencimientos se produjeran a partir del 20 de marzo hasta el 30 de septiembre. El Decreto 766/2020 prorrogó el plazo de vigencia de los contratos cuyo vencimiento opere desde esa fecha hasta el 31 de enero de 2021.

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¿Qué tipos de contratos de locación de inmuebles son alcanzados?

• Destinados a vivienda única urbana o rural.

• Habitaciones en pensiones, hoteles o alojamientos similares.

• Destinados a actividades culturales y/o comunitarias.

• Rurales destinados a pequeñas producciones familiares y pequeñas producciones agropecuarias.

• Alquilados por Monotributistas, destinados a la prestación de servicios, al comercio o a la industria.

• Alquilados por MiPyMES, destinados a la prestación de servicios, al comercio o a la industria.

• Alquilados por Cooperativas de Trabajo o Empresas Recuperadas inscriptas en el INAES.

• Inmuebles alquilados por profesionales autónomos para el ejercicio de su profesión.

¿Qué pasa con el precio de los alquileres prorrogados?

Quedan congelados los precios de los contratos de alquiler correspondientes al mes de marzo de 2020 hasta el 31 de enero de 2021.

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¿El ajuste que estaba previsto y no se aplicó habrá que pagarlo?

Sí, la diferencia entre el monto pactado y el que corresponda pagar por el congelamiento deberá ser abonada en al menos tres cuotas o, como máximo seis cuotas mensuales, iguales y consecutivas.

¿Cuándo habrá que pagar esa diferencia?

La primera de esas cuotas deberá pagarse en febrero de 2021.

¿Se puede dejar de pagar el alquiler?

El decreto no suspendió el pago de alquileres. Quién no pueda pagar acumulará una deuda que deberá saldar a partir de febrero de 2021. Podrán aplicarse intereses compensatorios, pero no podrán aplicarse intereses punitorios ni moratorios, ni ninguna otra penalidad.

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¿Puede haber desalojo si no se paga el alquiler?

Los desalojos por falta de pago se suspendieron hasta el 31 de enero de 2021.

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¿En qué situación quedan los garantes de los alquileres?

Las obligaciones de la parte fiadora quedan prorrogadas por el nuevo plazo dispuesto y permanecerán vigentes hasta la total cancelación de las obligaciones del contrato.

Si me estaba por mudar y no pude por el aislamiento ¿debo pagar doble alquiler?

En aquellas provincias del país donde, por cuestiones sanitarias y de fase, no estén habilitadas las mudanzas, se ha producido una situación ajena a la voluntad del inquilino. Se configura la situación contemplada en el artículo 1.203 del Código Civil (frustración del uso o goce de la cosa por caso fortuito o fuerza mayor).

Solo debe pagar el alquiler de aquel inmueble que está habitando. Se prorroga el contrato de locación actual.
Con respecto al nuevo inmueble, se tiene que notificar al locador o a la inmobiliaria que por razón de fuerza mayor no va a poder tomar posesión del mismo. Mientras se mantenga esta situación, no debe pagar ningún gasto de alquiler.

¿Las transferencias bancarias tienen un costo?

Las transferencias ordenadas o recibidas por medios electrónicos son gratuitas.

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Fuente: https://www.argentina.gob.ar/habitat/alquileres-medidas-de-/emergencia-por-covid-19

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REGISTRO DE CONTRATOS DE LOCACIÓN

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Régimen de registración de contratos de locación de inmuebles (RELI)
Los contratos de locación de bienes inmuebles se deben registrar ante la AFIP para cumplir con la Resolución General 4933/2021 AFIP y la ley de locaciones 27.551 (nueva ley de alquileres).
Esta ley establece que en caso de juicios relacionados con el contrato de locación (desalojo, cobro de alquileres, ejecución de expensas etc.), el juez debe informar a la AFIP para que tome intervención. 
Al locador que no registró el contrato de locación se le pueden aplicar las sanciones previstas en la ley 11.683 de Procedimiento Fiscal.
Para más información, te invitamos a seguir leyendo. No dudes en contactarte con nosotros para más información y para que procedamos a registrar tu contrato de locación.

¿Qué contratos deben registrarse?
Deberán registrarse los siguientes contratos:
Locación y sublocación de bienes inmuebles urbanos.
Arrendamientos y subarriendos sobre bienes inmuebles rurales.
Locaciones temporarias de inmuebles urbanos o rurales con fines turísticos, de descanso o similares.
Locaciones de espacios o superficies fijas o móviles, sean o no exclusivas, delimitados dentro de bienes inmuebles (por ejemplo, locales comerciales o “stands” en supermercados, hipermercados, shoppings, centros, paseos o galerías de compras, complejos, centros o “polos” gastronómicos, culturales, complejos comerciales no convencionales , ferias, mercados, centros de convenciones, multieventos o similares, terrazas, sótanos, azoteas, etc.).
No están comprendidos los alquileres de espacios de “góndolas”.
Esos contratos deben registrarse aunque se les haya dado otro nombre al celebrarlos.
También es obligatorio registrar esos contratos:
si fueron celebrados por cuenta y orden de terceras personas
si fueron celebrados electrónicamente por medio de plataformas digitales o aplicaciones móviles.
Personas obligadas
Deben registrar los contratos de locación las personas humanas, sucesiones indivisas y personas jurídicas sean locadores, arrendadores, sublocadores o subarrendadores,
Cuando los inmuebles pertenezcan a personas residentes en el exterior, sus representantes en el país son las personas obligadas a registrar el contrato de locación.
Los locadores, arrendadores, sublocadores o subarrendadores no están obligados a registrar el contrato de locación cuando las partes de ese contrato sean exclusivamente el Estado nacional, los Estados provinciales, el Gobierno de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires o los municipios, sus reparticiones, entes centralizados o descentralizados.

Intermediarios
Si en el contrato de locación interviene un intermediario, puede registrar el contrato en representación de los locadores o arrendadores.
La registración hecha por el intermediario implica:
que el locador o arrendador ya no debe hacer por sí la registración
que el intermediario confirma su participación en el contrato.
Si no se registra el contrato, el locador o arrendador no podrá invocar ante la AFIP el contrato celebrado con el intermediario como causa para eximirse de la responsabilidad por la falta de registración.
El intermediario es cualquier persona que hace intermediación en locaciones de bienes inmuebles y cobra una comisión, retribución u honorario.

Condominios
Si uno solo de los condóminos registra el contrato y en la registración informa la totalidad de los condóminos, el resto queda liberado de la obligación de registrarlo.

Plazos para la registración
Los contratos deben ser registrados dentro de los 15 días corridos posteriores a su celebración. Los contratos celebrados a partir del 1 de julio de 2020 y que continúen vigentes y los celebrados hasta el 31 de marzo de 2021 inclusive, podrán ser registrados hasta el 15 de abril de 2021, inclusive.
Para registrar los contratos el locador debe poseer “Clave Fiscal” 
Una vez que se haya procedido a la restricción, el sistema informático registrará el contrato informado y emitirá una constancia con un código verificador. Esa constancia se podrá descargar.
En caso de condominios, la constancia será enviada al Domicilio Fiscal Electrónico de todos los condóminos.
Los datos ingresados tienen el carácter de declaración jurada.

Modificaciones y renovaciones de los contratos registrados
Si el contrato registrado se modifica, esa modificación debe informarse al Registro dentro de los 15 días corridos posteriores.
El sistema informático emitirá una constancia con un código verificador.

Locatarios o arrendatarios
Los locatarios o arrendatarios podrán informar a la AFIP su contrato de locación o de arrendamiento, hasta dentro de los 6 meses posteriores a la fecha de finalización del contrato.
 

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